房屋貸款還不上了怎麼辦?房奴們房子要拍賣?

 　　對於大多數貸款買房的朋友來說，每月都在為還房貸而煩惱。很擔心，如果有一天沒有及時還房貸，亦或者沒錢還房貸了，該怎麼辦?有什麼後果呢?為大家整理了有房貸斷二胎增貸供的相關後果，希望可以幫助大家!

　　貸款還不上銀行會怎麼辦?

　　第一，主動與銀行協商解決。我們都知道，逃避並不是解決問題的方法。在遇到貸款還不上的情況，許多貸款申請人都不知所措。其實，發生這種情況應該與貸款機構即時溝通解決，不論是延長貸款期限還是減少每期還款額，都是不錯的解決方法。

　　第二，向小額貸款公司申請臨時貸款。目前，貸款申房屋增貸請人都會首先向銀行申請貸款，小額貸款公司客戶群體較小且質量不高。為了擴展自己的業務，許多小額貸款公司推出了臨時貸款產品。多數的臨時貸款產品，貸款期限不會太長，向來不會超過一年。對於臨時還貸用途的申請，一般不會超過三個月。但對於急需償還銀行貸款的企業來說，也能解決燃眉之急。

　　對房奴們影響有什麼?

　　後果一：會產生罰息

　　若第一次逾期未還，銀行會通知並提醒你按時還款。如果連續三次沒有還房屋貸款貸，銀行會開始催你按時還款，甚至上門催款。同時在你的借口合同載明的貸款利率水平上加收30%-50%的罰息，直到還完本息位置。

　　後果二：影響正常生活消費

　　一旦因為房貸斷供被銀行起訴，借款人很可能會被拉入黑名單，這房子貸款會嚴重影響你以後的生活和出行，更甚者還會影響子女問題。

　　後果三：產生不良個人記錄

　　房貸逾期還款會讓你的信用報告留下不良記錄，該記錄會保留五年時間。在這五年內，借款人基本不可能再從銀行申請到貸款。

　　後果四：房子會被銀行低價拍賣

　　如果你真的沒錢還貸，銀行就有權拍賣你的房子，拍賣價遠低於當初購房的價格。如果有人買了你的房子，銀行會扣除房貸本息，在扣除預先墊付的律師費、訴訟費、保全費、法院執行費用等，後能到你手裏的只有少得可憐的錢。

　　後果五：資不抵債，銀行有權向你追債

　　若房子拍賣後仍然不能償還銀行貸款的本息，那銀行就有權向你追債，直到把欠銀行的本息還清為止，你都不能再購買任何房產。

　　方法一：如果只是暫時沒錢還貸，可以考慮向親朋好友借款周轉還貸。

　　方法二：如果是工作變動導致一段時間內沒經濟來源還貸，可以在銀行催款時積極，並向銀行表明自己的情況，申請延期還貸，降低每月還款額度。

　　方法三：向銀行申請暫停還本金，只還利息，一般銀行都是可以接受的。

　　方法四：如果真的沒錢還房貸，可以在征得銀行同意後，將房子轉讓出售，所得款項歸還貸款，並由新購房者履行還款義務。

 

房屋貸款合同的這些細節你要留意

 　　有過買房經驗的人都有這樣一種體會，無論何時房產二胎增貸交易大廳都是人滿為患。面簽時，為了節省時間，面對厚厚的一遝貸款合同，銀行工作人員問購房者幾個主要的問題就開始讓購房者在貸款合同上簽字。銀行放貸員會問的問題包括，貸款年限和貸款金額，還款方式選擇等額本金還是等額本息，每月還款時間等。至於數十頁的貸款合同上，具體有哪些條款，每一項條款的內容是什麼，相信很多人都沒細看。房屋貸款合同哪些細節需要特別注意?

　　【房屋貸款利率不是一成不變的】

　　在簽訂房屋貸款合同時，貸款利率和折扣是購房者最關心的問題。房屋貸款合同中的貸款利率分為固定利率和浮動利率。一般情況下，銀行都會選擇浮動利率，即銀行的貸款利率會根據每年央行基准利率的調整而調整。

　　舉個例子，小A於2017年商業貸款買房。2017五年以上商貸基准利率是4.9%，但這並不意味著小A以後每年貸款利率都是4.9%。2018年小A要支付的商貸利率要看2017年底央行基准利率的調整。

　　需要注意的是，如果貸款合同約定在貸款期限內不調整利率，采用固定利率的，一般情況下各方會簽訂《固定利率補充協議》。

　　在貸款利率方面，除商業貸款基准利率之外，一些銀房屋貸款行會推出83、85、90、95等折扣優惠。不同的銀行折扣優惠不同。這個折扣優惠就是貸款的浮動幅度。需要注意的是，北京很多銀行已經取消了首套房9折優惠，執行95折利率。

　　舉個例子，小A商業貸款買房時，貸款利率有85折優惠，那麼利率浮動就是-15%，那麼小A當年的商貸利率就是4.9%X85%=4.165%。如果小A貸款30年，之後的每一年，一般情況下，貸款利率浮動幅度是不變的。

　　需要注意的是，由於每個銀行規定不同，有些銀行保留了自己的調整權限，沒在房貸合同上明確約定利率優惠期限。所有在簽訂房貸合同時一定要向銀行咨詢清楚。

　　【“等額本金”和“等額本息”兩種還款方式的選擇】

　　在簽訂房屋購房合同時，需要自己選擇還款方式。一般情況下，還貸有兩種方式，“等額本金”和“等額本息”。等額本金是在還款期內把貸款數總額等分，每月償還同等數額的本金和剩餘貸款在該月所產生的利息，這樣由於每月的還款本金額固定，而還的利息越來越少，因此起初還款壓力較大，但是隨時間的推移每月還款數也越來越少。

　　等額本息是在還款期內，每月償還同等數額的貸款(包括本金和利息)，通俗地講，等額本息就是“每月還的本金與利息之和是不變的”，但本金與利息的比例是變化的。

　　舉個例子，小A銀行貸款100萬，期限20年，年利率是3.6%，如果選擇等額本金，那麼月利率就是0.3%(3.6%/12)，每月本金還款額=100萬/(20×12)=4166.67元，但利息是每月遞減的，即第一個月利息=100萬×0.3%=3000元，第一個月本息共還7166.67元，第二個月利息=(100萬-0.4166.67)×0.3%=2987.5元，第二個月本息共7154.17元。如果小A選擇的是等額本息的還款方式，每月還款額是固定的58511.11元，其中，本金逐月遞增，利息逐月遞減。

　　所以在簽訂購房合同時，購房者可以根據自身的經濟情況房屋增貸，選擇不同的還款方式。如果購房者自己不做選擇，一些銀行會給購房者選擇等額本息的還款方式，因為相同的貸款數額和年限下，等額本金的利息比等額本息的少。還是以小A為例，100萬貸款20年，利率3.6%，等額本金的全部利息為361500元，等額本息的全部利息為404267.52元，比等額本金高了42767.52元。

　　【還款日期和罰息要看清楚】

　　除了選擇合適自己的還款方式之外，在簽訂房屋貸款合同時，銀行放貸員會就每月還貸時間跟購房者協商。在還款方式上，現在比較常用的是委托扣款，即購房人在申請房貸的銀行辦一個銀行賬戶，購房者最晚需要在還款日的前一日將要還的房貸存到卡上，到期銀行自動扣款。

　　在還款日期方面，購房者一定要向銀行咨詢清楚，如果貸款人房子貸款用來還貸的銀行卡上餘額不足，銀行是否會提前幾天發信息提醒。如果銀行不發信息提醒，銀行會從何時開始計算逾期罰息，這些都很重要。

　　【提前還款需要交違約金嗎?】

　　在現實中，不少購房人存在提前還款的情況，所以在簽訂房屋貸款合同時，借款人一定要向銀行咨詢清楚，提前還款用不用支付違約金。如果需要支付違約金，借款人要向銀行咨詢清楚，支付違約金的形式。

　　例如一些銀行規定，提前還款需要支付固定金額的違約金，而一些銀行則規定，貸款在還款期未到之前先行償還貸款，要收1%-3%的違約金。所以在簽訂購房合同時，借款人要弄清提前還款違約金的規定，以免增加提前還款成本。

 

房屋抵押貸款須知

 　　貸款是我們在需要資金的時候經常用到的一種方式，抵押房屋貸款實際上是指用客戶已經擁有可以上市流通的商品房屋用以抵押給銀行貸款的品種。區別於二手樓置業貸款和一手樓貸款，在於客戶已經擁有房產的所有權，而不是即將擁有。

　　抵押貸款又分最高限額抵押與傳統抵二胎增貸押形式兩種，最高額抵押，是指抵押人與抵押權人協議，在最高債權額限度內，以抵押物對一定期間內連續發生的債權作擔保，是有別於傳統抵押房屋貸款制度的新抵押制度，它與傳統抵押制度相的區別有：

　　(1)最高額抵押所擔保的債權為不確定債權;

　　(2)最高限額抵押所擔保的債權通常為將來的債權;

　　(3)最高限額抵押必須預定最高限額外負擔;

　　(4)最高限額抵押權不隨主債權的轉移而轉移。最高限額抵押權雖然比傳統抵押權的更具有獨立性，但最高額抵押權仍屬擔保物，其設立方式，效力與傳統抵押權並無本質區別。

　　下面我們一起來看看房屋抵押貸款需要注意的四大注意事項：

　　一.你的信用記錄是否良好

　　房屋抵押貸款與其他貸款最大的不同就是：當借款人長期沒有還款以及不得已而為之的情況下，銀行才會以拍賣抵押房屋的方式來彌補經濟的損失。因而銀行在審批房屋抵押貸款的時候，會特別看重借款人的信用記錄，一般都會選擇信譽較好的借款人進行合作。如果你在在兩年之內連續出現逾期超過3次，或者是累積逾期超過6次的用戶，那麼估計你申請起來就難了。

　　二.能不能抵押他人名下的房產

　　除了本人名下的房產以外，借款人所提供的他人名下的房產房子貸款也是同樣可以獲得銀行的認可的。但是，為了避免發生法律糾紛，抵押他人名下的房產時，需要征求得到房屋所有權人的同意，同時並出具同意抵押的相關聲明材料，這樣才可以徹底讓銀行對此沒有疑慮。若是你沒經過房主的同意，就私自把房拿去銀行抵押，銀行可是會拒絕你的申請的。

　　三.抵押的房產有沒有變現的能力

　　一般來講，抵押給銀行的房產都要有變現的能力，否則銀房屋增貸行是不會接受你的申請的。舉個例子來講，你打算拿一個40多年快要倒塌的危房去抵押給銀行，你那不是找抽嘛!銀行把貸款放給你那才奇怪呢!一般來講，有幾種房屋的變現能力都不是很好，一般很難獲得銀行的認可。

　　四.你是否有足夠的還款能力

　　銀行在審批貸款時，除了會考慮借款人的信用記錄是否良好外，還要考察借款人是否具有足夠的還款能力。因而，如果你沒有一份穩定的工作，或者不能夠提供收入證明和工作證明，又或者無法提供銀行流水，一般都會被銀行認定為還款能力堪憂的人，認為不具備申請房屋抵押貸款的資格，甚至連其他貸款的申請資格也不具備。

 

二手房商業貸款的具體流程

 　　二手房商業貸款的具體流程

　　第一步：找好意欲購買的房屋，該房屋必須產權明晰，符合政府規定的進入房地產市場流通的條件。

　　第二步：選擇一家銀行指定的能辦二胎增貸理按揭貸款業務的房產交易代理機構，完成房產價值評估工作，交納房產評估費。

　　第三步：借款人申請二手房抵押貸款應填寫借款房屋貸款申請表，並向貸款銀行提交下列資料：

　　1.身份證明(居民身份證、戶口簿或其他有效居留證件)、學曆證明、婚姻狀況證明;

　　2.經濟收入證明，並可有選擇性地提供包括存款證明、有價證券在內的其他財產證明;以上證明資料越全面，銀行在放貸評審中的評分越高，貸款人享有貸款金額及時間的條件越優越;

　　3.買賣雙方簽訂的購房協議書;

　　4.同意以所購房屋作抵押的證明;

　　5.有不低於購房價款30%的自有資金;

　　6.貸款銀行要求提供的其他文件或材料。

　　售房人須提供如下資料：

　　1.售房人(含共有人)身份證明及複印件、婚姻狀況證明;

　　2.房屋共有權人同意出售的書面文件;

　　3.所售房屋的房屋所有權有效證件房屋增貸及複印件;

　　4.如房屋已出租，須提供承租戶同意出售的證明文件;

　　5.保證所售房屋符合上市出售條件的證明。

　　第四步：去銀行填寫二手房按揭申請表，由銀行對借款人和售房人送交的資料的真實性、合法性、合規性及借款人的資信進行審查，負責組織對交易房屋進行房價評房子貸款估，所評估價值作為貸款銀行確定貸款額度的依據。

　　第五步：借款人與貸款銀行簽訂借款合同。

　　第六步：辦理過戶手續(出新房產證.交稅)辦理抵押、保險等有關擔保手續。

　　第七步：借款合同生效，資金劃入借款人指定賬戶。

　　必須在當地工作一年，繳納社保一年以上，或者公司納稅一年以上，或者補繳稅單一年的。

 

引起鋁合金密封條老化的三個因素

 　　老化主要是指鋁合金密封條在使用或者貯藏的過程中發生龜裂、硬化、變色、裂紋等現象。老化問題一直是困擾鋁合金密封條行業的一個難題，目前鋁合金密封條O型環的應用還是非常廣的，所以解決好鋁合金密封條的老化問題也是非常重要的。一般鋁合金密封條老化主要是這三個因素造成的。

　　一是氧氣、臭氧等空氣成分的影響，主要是氧化反應的發生使得鋁合金密封條的分子鏈發生斷裂，但是臭氧和氧氣的影響程度是防水密封圈不一樣的，臭氧的氧化橡膠迫緊零件破壞性更大一些。

　　二是光照和水分的影響，這是加速鋁合金密封條老化的橡膠製品關鍵因素，空氣中的水分是導致鋁合金密封條發生軟化的必要條件，而光照是促進它發生變色的主要因素，長期的陽光照射很容易會使鋁合金密矽橡膠墊圈封條變形軟化。

　　三是溫度，溫度對於鋁合金密封條的影響還是比較大的，主要是在寒冷的冬季會使鋁合金密封條硬化嚴重的話會導致鋁合金密封條斷裂，炎熱的夏季會使鋁合金密封條發生軟化。